Apartman ve site yönetimi, düzenli ve sağlıklı bir yaşam alanı oluşturmak için belirli maliyetlerin karşılanmasını gerektirir. Bu maliyetler genellikle "aidat" olarak adlandırılır ve apartmanda ya da sitede yaşayan kişilerin ortak kullanım alanlarıyla ilgili giderleri karşılamak için toplanır. Ancak aidatların belirlenmesi, ödenmemesi ya da geç ödenmesi birçok sorunu beraberinde getirebilir. Bu yazıda, aidat sorunlarının nasıl çözülebileceğini ve bu konuda yasal dayanakları detaylı bir şekilde ele alacağız.
Aidat Nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre aidat, apartman veya site sakinlerinin, binanın bakım, onarım, temizlik, güvenlik gibi ortak giderlerine katılma borcudur. KMK Madde 20'ye göre, kat malikleri (ev sahipleri) bağımsız bölümlerinin arsa payı oranında bu giderleri karşılamakla yükümlüdür. Bunun yanında, kiracı da bu giderlerden kira bedeli oranında sorumludur.
Örneğin, asansör bakımı, ortak elektrik ve su giderleri, bahçe bakımı gibi kalemler aidat ile karşılanır. Aidat borcunun ödenmemesi durumunda ise KMK’da belirlenen yaptırımlar devreye girer. Bu sorumluluk hem kat maliklerini hem de kiracıları kapsar.
Aidat Borcundan Kim Sorumludur?
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 22'ye göre, aidat borcundan hem kat malikleri hem de kiracılar müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının bu borca ilişkin sorumluluğu, kira bedeliyle sınırlıdır. Yani bir kiracı, ödediği kira bedelini aşan aidat borçlarından sorumlu tutulamaz. Buna karşın, kat maliki, kiracının ödemediği aidat borçlarını ödemek zorundadır. Bu da aidat borçlarının takip edilmesi ve yönetimle işbirliği yapılmasını zorunlu kılar.
Örnek Durum:
Bir apartman sakinlerinden Ali Bey, dairesini kiraya verdi ve aidatlar da dahil olmak üzere kiracıdan kira almaya başladı. Ancak kiracı bir süre sonra aidat ödemelerini aksattı. Bu durumda apartman yönetimi aidat borcunu önce kiracıdan tahsil etmeye çalışır. Eğer kiracı ödemezse, yönetim bu borcu doğrudan malikten (Ali Bey’den) talep edebilir.
Aidat Borcunun Ödenmemesi Durumunda Neler Yapılabilir?
Aidat borcunun ödenmemesi durumunda apartman veya site yönetimi yasal yollara başvurabilir. KMK Madde 25’e göre, aidat borcunu ödemeyen kat malikleri ya da kiracılar için icra takibi başlatılabilir ve gecikme tazminatı talep edilebilir. Gecikme tazminatı, aylık %5 olarak uygulanır. Yani bir kişinin aidat borcunu ödemekte gecikmesi halinde, her ay borcuna %5 eklenir.
İcra Takibi:
Eğer aidat borcu ödenmezse, apartman veya site yönetimi borçluya karşı icra takibi başlatabilir. Bu takip, yalnızca borcun asıl miktarını değil, aynı zamanda gecikme tazminatını ve varsa diğer hukuki masrafları da kapsar.
Örnek Durum:
Bir site sakini olan Zeynep Hanım, 6 ay boyunca aidat ödemedi. Bu süre zarfında site yönetimi her ay için %5 gecikme zammı uygulayarak borcunu artırdı. 6 aylık sürenin sonunda, yönetim icra takibi başlatarak Zeynep Hanım’ın borcunu yasal yollarla tahsil etme yoluna gitti.
Aidat Artışları Nasıl Belirlenir?
Aidat miktarları, apartman veya sitenin ihtiyaçlarına göre belirlenir. Ancak son zamanlarda kira artışlarıyla birlikte aidat artışları da tartışma konusu olmuştur. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 41 uyarınca, aidatların hangi oranlarda artırılacağı genel kurulda alınan kararlara bağlıdır. Aidat artışlarının makul seviyelerde tutulması, hem malikler hem de kiracılar açısından önemli bir konudur. Fahiş artışlar, malikler arasında huzursuzluk yaratabilir.
Önerilen düzenlemelere göre, aidat artışları %30'luk bir tavan oranıyla sınırlanabilir. Bu sayede, ani ve yüksek aidat zamlarının önüne geçilmesi hedefleniyor.
Örnek Durum:
Bir site yönetimi, genel kurulda aldığı kararla aidatlara %50 zam yapmayı planladı. Ancak bazı maliklerin bu duruma itiraz etmesi üzerine karar yeniden değerlendirildi ve %25’lik bir artışla sınırlı tutuldu. Bu tür itirazlar, özellikle fahiş zamların önüne geçmek için önemli bir araçtır.
Aidat Borcunun Tahliye Sebebi Olup Olmaması
Kiracının aidat borcunu ödememesi durumunda, bu durum kira sözleşmesinin feshi ve kiracının tahliyesi için bir sebep olabilir mi? Kira sözleşmesine bağlı olarak, bu soruya evet yanıtı verilebilir. Özellikle kira sözleşmesinde aidatların kiracı tarafından ödeneceği açıkça belirtilmişse, bu borcun ödenmemesi sözleşme şartlarının ihlali olarak değerlendirilebilir.
Türk Borçlar Kanunu Madde 315 uyarınca, kiracının kira bedelini veya kira sözleşmesine dayalı diğer borçlarını ödememesi, kiraya verenin fesih hakkını doğurur. Aidat borcu da bu kapsama girdiğinden, kiracının aidat ödememesi tahliye nedeni olabilir.
Örnek Durum:
Murat Bey, kiracısının 3 aydır aidat borcunu ödemediğini fark etti. Kira sözleşmesinde aidatların kiracı tarafından ödeneceği açıkça belirtilmişti. Murat Bey, bu durumu kira sözleşmesine dayalı olarak kullanarak kiracısını tahliye edebilir.
Aidat Sorunlarını Çözmek İçin Yöntemler
Aidat sorunlarının çözümü, apartman ve site yönetiminin etkin bir şekilde işlemesi ve sakinlerin işbirliği yapmasıyla mümkündür. İşte aidat sorunlarını çözmek için uygulanabilecek bazı yöntemler:
- Düzenli Genel Kurul Toplantıları: Aidatların belirlenmesi ve artırılması, genel kurulda alınan kararlara dayanır. Bu nedenle düzenli olarak genel kurul toplantıları yapılmalı ve aidatlarla ilgili sorunlar burada tartışılmalıdır.
- Yasal Yaptırımların Uygulanması: Aidat borçlarını ödemeyen sakinlere karşı gecikme tazminatı ve icra takibi gibi yasal yollar devreye sokulmalıdır.
- Fahiş Artışların Önlenmesi: Aidat artışlarının makul seviyelerde tutulması için genel kurulda alınan kararlar dikkatle uygulanmalı, fahiş artışlar önlenmelidir.
- Profesyonel Yönetim Hizmeti Almak: Profesyonel site yönetim şirketleri, aidat toplama süreçlerini daha etkin bir şekilde yönetebilir. Örneğin, Şehir Yönetim gibi şirketler, bu süreçleri profesyonel bir yaklaşımla ele alarak aidat sorunlarını minimize edebilir.