Apartman ve site aidatları, ortak alanların bakım ve onarımı, güvenlik, temizlik gibi hizmetlerin devamlılığı için hayati öneme sahiptir. Aidat toplama sürecinin doğru ve yasal bir şekilde yönetilmesi, hem yönetici hem de kat malikleri arasında huzurun sağlanması açısından kritiktir. Bu yazıda, aidat toplama yöntemlerini, karşılaşılan sorunları ve çözüm yollarını detaylı bir şekilde ele alıyoruz.
1. Aidat Toplama Süreci
a) Banka Hesabı Üzerinden Tahsilat
Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre, apartman veya site yönetimleri, aidat tahsilatını şeffaf bir şekilde gerçekleştirmek için bir banka hesabı açmalıdır. Bu hesap üzerinden:
- Aidatlar düzenli olarak toplanabilir.
- Giderlerin karşılanması ve takibi daha kolay yapılabilir.
- Şeffaflık sağlanır ve anlaşmazlıkların önüne geçilir.
b) Makbuz ile Nakit Toplama
Banka hesabı açmayan yöneticiler, aidatları elden, makbuz karşılığında toplayabilir. Ancak bu yöntem:
- Şeffaflık sorunlarına yol açabilir.
- Yöneticiye yönelik güven kaybına neden olabilir.
- Hukuki açıdan riskler taşıyabilir, çünkü kayıt dışı işlemler yasal sorunlara yol açabilir.
c) Online Ödeme Sistemleri
Günümüzde birçok apartman ve site yönetimi, kredi kartıyla ödeme gibi modern tahsilat yöntemlerini tercih etmektedir. Bu yöntemler sayesinde:
- Aidatlar düzenli ve hızlı bir şekilde tahsil edilebilir.
- Ev sahipleri ve kiracılar için ödeme kolaylığı sağlanır.
- Yönetimler, manuel takip yerine otomatik sistemlerle gelir-gider takibini yapabilir.
2. Aidat Miktarının Belirlenmesi
Aidat miktarı, yönetim tarafından hazırlanacak yıllık bütçe üzerinden belirlenir. Bütçe hazırlanırken dikkate alınması gereken kalemler şunlardır:
- Temizlik, güvenlik, bakım ve onarım masrafları.
- Elektrik, su ve doğalgaz gibi ortak kullanım giderleri.
- Acil durumlar için ayrılacak yedek fon.
Belirlenen aidat miktarı, toplantıda kat malikleri tarafından onaylanmalıdır. KMK'ya göre toplantı yeter sayısı sağlanmadığında ikinci toplantıda karar alınabilir.
3. Aidat Ödemeyenlere Karşı İzlenecek Yollar
a) Hukuki Yükümlülükler
Kat malikleri ve kiracılar, aidat ödeme yükümlülüğüne sahiptir. Aidat ödemeyen kişiler hakkında şu yollar izlenebilir:
- İhtarname Gönderme: Aidat ödemeyen kat malikine veya kiracıya noter aracılığıyla ihtarname gönderilebilir. İhtarnamenin içeriği hukuka uygun şekilde düzenlenmeli ve tebliğ şerhi alınmalıdır.
- İcra Takibi Başlatma: Ödemeyen malikler veya kiracılar hakkında icra takibi başlatılabilir. Bu durumda:
- Borçlunun 7 gün içinde itiraz hakkı bulunmaktadır.
- İtiraz edilmezse icra takibi kesinleşir ve haciz aşamasına geçilir.
- Dava Açma: Aidat borçlarının tahsili için dava açılabilir. Yargıtay kararlarına göre, aidat borçlarını ödemeyen kişiler hakkında açılan davalarda borçlunun ödeme yükümlülüğü sabittir.
b) Kiracıların Ödeme Sorumluluğu
Kiracı, aidat borcunu ödemekle yükümlüdür. Ancak ödemediği takdirde, ev sahibi bu borcu ödemek zorundadır. Ev sahibi, ödediği aidatları kiracıdan tahsil etmek için dava açabilir.
Örnek Yargıtay Kararları:
- Yargıtay 18. HD., E. 2015/11619 K. 2016/7490: Kiracının aidat borcunu ödememesi durumunda, ev sahibinin ödediği borcun kiracıdan tahsil edilebileceğine karar verilmiştir.
- Yargıtay 13. HD., E. 2013/17439 K. 2013/29832: Aidat ödemeyen kiracıya karşı ev sahibinin hakkını arayabileceği vurgulanmıştır.
4. Sorunların Önlenmesi İçin Öneriler
Aidat toplama sürecinde yaşanan sorunları en aza indirmek için şu yöntemler uygulanabilir:
- Düzenli Bütçe Hazırlığı: Yıllık bütçe toplantılarıyla gelir ve giderlerin açık bir şekilde planlanması.
- Online Tahsilat Sistemleri: Dijital ödeme yöntemleriyle şeffaflık ve hız sağlanması.
- Hukuki Danışmanlık: Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun hareket edilmesi için uzman desteği alınması.
5. Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Yükümlülükler
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre:
- Aidatların belirlenmesi ve tahsili, yönetim planına uygun şekilde yapılmalıdır.
- Yönetici, düzenli olarak gelir-gider tablosu hazırlamalı ve bu tabloyu maliklere sunmalıdır.
- Toplantılar usulüne uygun şekilde yapılmalı, alınan kararlar yazılı olarak kayıt altına alınmalıdır.
Bina ve site yönetiminde aidat toplama süreci, hem yöneticiler hem de kat malikleri için önem taşır. Yasalara uygun hareket edilmesi, taraflar arasında güvenin sağlanmasına ve olası sorunların önüne geçilmesine yardımcı olur. Aidat ödemeyenler için hukuki yollar açık ve net bir şekilde tanımlanmıştır. Ancak bu süreçte, profesyonel destek almak ve teknolojinin sağladığı avantajlardan yararlanmak, hem yönetim hem de sakinler için işleri kolaylaştıracaktır.
Aidatını ödemeyen kiracı ve mülk sahibine yönelik apartman yöneticisinin yapması gerekenler
Apartman ve site yönetimleri, aidat borçlarını tahsil ederken 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve ilgili diğer yasal düzenlemelere dayanmak zorundadır. Bu süreçte, hem kiracı hem de mülk sahibi için uygulanacak adımlar dikkatli bir şekilde takip edilmelidir. İşte bu sürecin detaylı bir açıklaması:
1. Aidat Borcunun Tespiti ve İlk Hatırlatma
Aidat borçlarının tespiti, sürecin ilk ve en önemli adımıdır. Kat malikleri kurulu tarafından belirlenen aidat miktarlarının ödenip ödenmediği, düzenli olarak kontrol edilmelidir.
İlgili Kanun Maddesi:
- Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 20: Kat malikleri, ortak gider ve avans paylarını (aidatları) ödemekle yükümlüdür.
Uygulama:
- Borç miktarı ve hangi dönemlere ait olduğu, muhasebe kayıtlarından kontrol edilir.
- Kiracı ve/veya mülk sahibine yazılı bir hatırlatma gönderilir. Bu hatırlatma genellikle e-posta, kısa mesaj veya fiziksel posta yoluyla yapılır.
Örnek Hatırlatma:
Sayın [Ad Soyad],
[Adres] adresindeki dairenize ait [X] TL tutarında aidat borcunuzun bulunduğu tespit edilmiştir. Borcunuzu en geç [Son Ödeme Tarihi] tarihine kadar ödemenizi rica ederiz.
Saygılarımızla,
[Site Yönetimi Adı]
İlk Hatırlatma Yazısı
Sayı
n…………………….
,
Yapı
lankontrol
sonucunda
……
adresindeki
dairenize
ait
…..
TL
aidat
borcunuzun
bulundu
ğ
utespit
edilmi
ş
tir.
Borcunuzuen
ge
ç
…………..tarihine
kadar
a
ş
ağı
dakihesap
bilgilerine
yat
ı
rmanı
zı
ricaederiz
.
BankaAd
ı:
…………………….
HesapNo
:
…………………….
Açı
klama:
[Aidat Dönemi ve Adres Bilgisi]
Ö
demekonusunda
bir
sorun
ya
şı
yorsanı
z,
lü
tfenbizimle
ileti
ş
imege
ç
iniz.
Saygı
ları
mı
zla,
[Site Yönetimi İletişim Bilgileri]
2. Resmi İhtarname Gönderimi
İlk hatırlatma sonrası borç ödenmezse, noter kanalıyla resmi bir ihtarname gönderilmelidir. İhtarname, yasal bir uyarı niteliği taşır ve borçlunun ödeme yapmasını teşvik eder.
İlgili Kanun Maddesi:
- KMK Madde 37: Kat malikleri kurulunun kararlarına uymayan maliklere, noter kanalıyla ihtar gönderilmesi gereklidir.
Uygulama:
- Noter aracılığıyla resmi ihtarname hazırlanır ve borçluya tebliğ edilir.
- İhtarname, aşağıdaki bilgileri içermelidir:
- Borcun miktarı
- Borcun ait olduğu dönem
- Ödemenin yapılması için tanınan süre (genellikle 7-15 gün)
- Ödenmemesi halinde yasal işlem başlatılacağı uyarısı
Örnek İhtarname:
Sayın [Ad Soyad],
[Adres] adresindeki dairenize ait [X] TL tutarındaki aidat borcunuzun, [Aidat Dönemi] dönemine ait olarak ödenmediği tespit edilmiştir. Borcunuzu, işbu ihtarnamenin tarafınıza ulaşmasından itibaren **7 gün içinde** ödemenizi rica ederiz. Aksi takdirde yasal işlem başlatılacaktır.
Saygılarımızla,
[Site Yönetimi Adı]
Yada
Noter Onaylı İhtarname Örneği
Sayı
n…………………….
,
…………………….adresindeki
dairenize
ait
…………………….
TL
aidat
borcunuzun
[Aidat Dönemi]
d
ö
nemineili
ş
kinolarak
ö
denmediğ
itespit
edilmi
ş
tir.
634Say
ı
lı
KatM
ü
lkiyetiKanunu
'
nun20
.
maddesiuyar
ı
nca,
aidatbor
ç
ları
nı
nö
denmesizorunlu
olup
,
aksitakdirde
gecikme
faizi
uygulanacakt
ı
r.
Bunedenle
,
borcunuzui
ş
buihtarnamenin
taraf
ı
nı
zaula
ş
ması
ndanitibaren
…………………….
g
ü
ni
ç
inde**
aş
ağı
dakibanka
hesap
bilgilerine
yat
ı
rmanı
zı
ricaederiz
.
BankaAd
ı:
…………………….
HesapNo
:
…………………….
Açı
klama:
[Aidat Dönemi ve Adres Bilgisi]
Belirtilens
ü
rei
ç
indeö
demeyap
ı
lmaması
durumunda,
tarafı
nı
zay
ö
nelikicra
takibi
ba
ş
latı
lacağı
nı
veyasal
yollara
ba
ş
vurulacağı
nı ü
zü
lerekbildiririz
.
Saygı
ları
mı
zla,
[Site Yönetim Temsilcisi Ad Soyad / İmza]
İcra Takibi Başlatma Öncesi Son Hatırlatma Yazısı
Sayı
n…………………….
,
Dahaö
ncesize
g
ö
nderilenihtarnameye
ra
ğ
men…………………….
adresindeki
dairenize
ait
…………………….
TL
aidat
borcunun
hala
ö
denmediğ
ig
ö
rü
lmektedir.
Sonbir
kez
hat
ı
rlatmakisteriz
ki
,
bubor
ç ö
denmezsehakk
ı
nı
zdayasal
i
ş
lemba
ş
latı
lacaktı
r. İ
cratakibi
s
ü
recinege
ç
ilmedenö
nceborcunuzu
en
ge
ç
…………………….tarihine
kadar
ö
demeniziö
nemlerica
ederiz
.
Borcunuzuyat
ı
rmaki
ç
inbanka
hesap
bilgileri
:
BankaAd
ı:
…………………….
HesapNo
:
…………………….
Açı
klama:
[Aidat Dönemi ve Adres Bilgisi]
Saygı
ları
mı
zla,
[Site Yönetim Temsilcisi Ad Soyad / İmza]
3. İcra Takibi Başlatma
İhtara rağmen borç ödenmezse, yönetim tarafından icra takibi başlatılabilir. Bu aşama, borcun tahsil edilmesi için resmi bir yoldur.
İlgili Kanun Maddesi:
- KMK Madde 20: Aidat borcunu ödemeyen malikten gecikme faizi talep edilebilir.
- İcra ve İflas Kanunu Madde 68: İtiraz durumunda alacaklının sulh hukuk mahkemesine başvurma hakkı vardır.
Uygulama:
- İcra takibi için borçlunun adresine en yakın icra dairesine başvurulur.
- İcra dairesi, borçluya ödeme emri gönderir. Ödeme emrinde şu bilgiler yer alır:
- Borcun toplam miktarı
- Gecikme faizi (uygulanıyorsa)
- Ödeme için tanınan süre (7 gün)
- Borçlu, ödeme yapmadığı veya itiraz etmediği takdirde, haciz işlemleri başlatılır.
Örnek Ödeme Emri:
Sayın [Ad Soyad],
[Adres] adresindeki dairenize ait toplam [X] TL tutarındaki aidat borcunuzu en geç 7 gün içinde ödemeniz gerekmektedir. Aksi takdirde mal varlıklarınıza haciz işlemi uygulanacaktır.
Saygılarımızla,
[İcra Dairesi Adı]
4. İtiraz Durumu ve Hukuki Süreç
Borçlu, ödeme emrine itiraz ederse, yönetim sulh hukuk mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Mahkeme, gerekli incelemeyi yaptıktan sonra kararını verir.
İlgili Kanun Maddesi:
- KMK Madde 10: Kat malikleri, mahkeme kararlarına uymakla yükümlüdür.
Uygulama:
- Yönetim, sulh hukuk mahkemesine dilekçe ile başvurarak itirazın iptalini talep eder.
- Mahkeme, borçlu tarafın beyanlarını ve delilleri değerlendirir.
- Mahkeme kararına göre haciz işlemleri devam eder veya borç tahsil edilir.