Şehir Yönetimi Bina, Apartman ve Site Yönetimi /
Bize Yazın : info@sehiryonetim.com
Teklif Alın

Bina ve Sitelerde Aidat Toplama ve Sorunlara Çözüm Yolları; Apartman Yöneticisinin yapması gerekenler : Kanuni Yöntemler ve Örnek Yazışma ve İhtarnameler

Aidat Ödemeyenlerle Başa Çıkmanın Kanuni Yolları Bina ve site yönetiminde aidat toplama süreci, ortak alanların bakımı ve hizmetlerin devamı açısından kritik bir öneme sahiptir. Ancak aidat ödemeyen malikler ya da kiracılar, yönetimlerin karşılaştığı en büyük sorunlardan biridir. Bu yazıda, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde aidat toplama süreçleri, sorunların çözüm yolları ve bu konuda yargı kararları ışığında örnek uygulamalar ele alınmaktadır. Özellikle Eskişehir gibi yoğun site yaşamının olduğu şehirlerde, aidat toplamanın etkin yöntemlerini anlamak hayati önem taşır. Aidat borçlarını ödemeyen kiracı ve mülk sahiplerine yönelik bu süreç, hem yasal hakların korunması hem de yönetim gelirlerinin sürdürülebilirliği açısından önemlidir. Tüm işlemlerin, yasal çerçevede ve şeffaf bir şekilde yapılması gerekmektedir. Ayrıca, sürecin her adımı yazılı ve belgelendirilebilir bir şekilde kayıt altına alınmalıdır.  

Bina ve Sitelerde Aidat Toplama ve Sorunlara Çözüm Yolları; Apartman Yöneticisinin yapması gerekenler : Kanuni Yöntemler ve Örnek Yazışma ve İhtarnameler 2025-01-14

Apartman ve site aidatları, ortak alanların bakım ve onarımı, güvenlik, temizlik gibi hizmetlerin devamlılığı için hayati öneme sahiptir. Aidat toplama sürecinin doğru ve yasal bir şekilde yönetilmesi, hem yönetici hem de kat malikleri arasında huzurun sağlanması açısından kritiktir. Bu yazıda, aidat toplama yöntemlerini, karşılaşılan sorunları ve çözüm yollarını detaylı bir şekilde ele alıyoruz.


1. Aidat Toplama Süreci

a) Banka Hesabı Üzerinden Tahsilat

Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre, apartman veya site yönetimleri, aidat tahsilatını şeffaf bir şekilde gerçekleştirmek için bir banka hesabı açmalıdır. Bu hesap üzerinden:

  • Aidatlar düzenli olarak toplanabilir.
  • Giderlerin karşılanması ve takibi daha kolay yapılabilir.
  • Şeffaflık sağlanır ve anlaşmazlıkların önüne geçilir.

b) Makbuz ile Nakit Toplama

Banka hesabı açmayan yöneticiler, aidatları elden, makbuz karşılığında toplayabilir. Ancak bu yöntem:

  • Şeffaflık sorunlarına yol açabilir.
  • Yöneticiye yönelik güven kaybına neden olabilir.
  • Hukuki açıdan riskler taşıyabilir, çünkü kayıt dışı işlemler yasal sorunlara yol açabilir.

c) Online Ödeme Sistemleri

Günümüzde birçok apartman ve site yönetimi, kredi kartıyla ödeme gibi modern tahsilat yöntemlerini tercih etmektedir. Bu yöntemler sayesinde:

  • Aidatlar düzenli ve hızlı bir şekilde tahsil edilebilir.
  • Ev sahipleri ve kiracılar için ödeme kolaylığı sağlanır.
  • Yönetimler, manuel takip yerine otomatik sistemlerle gelir-gider takibini yapabilir.

2. Aidat Miktarının Belirlenmesi

Aidat miktarı, yönetim tarafından hazırlanacak yıllık bütçe üzerinden belirlenir. Bütçe hazırlanırken dikkate alınması gereken kalemler şunlardır:

  • Temizlik, güvenlik, bakım ve onarım masrafları.
  • Elektrik, su ve doğalgaz gibi ortak kullanım giderleri.
  • Acil durumlar için ayrılacak yedek fon.

Belirlenen aidat miktarı, toplantıda kat malikleri tarafından onaylanmalıdır. KMK'ya göre toplantı yeter sayısı sağlanmadığında ikinci toplantıda karar alınabilir.


3. Aidat Ödemeyenlere Karşı İzlenecek Yollar

a) Hukuki Yükümlülükler

Kat malikleri ve kiracılar, aidat ödeme yükümlülüğüne sahiptir. Aidat ödemeyen kişiler hakkında şu yollar izlenebilir:

  1. İhtarname Gönderme: Aidat ödemeyen kat malikine veya kiracıya noter aracılığıyla ihtarname gönderilebilir. İhtarnamenin içeriği hukuka uygun şekilde düzenlenmeli ve tebliğ şerhi alınmalıdır.
  2. İcra Takibi Başlatma: Ödemeyen malikler veya kiracılar hakkında icra takibi başlatılabilir. Bu durumda:
    • Borçlunun 7 gün içinde itiraz hakkı bulunmaktadır.
    • İtiraz edilmezse icra takibi kesinleşir ve haciz aşamasına geçilir.
  3. Dava Açma: Aidat borçlarının tahsili için dava açılabilir. Yargıtay kararlarına göre, aidat borçlarını ödemeyen kişiler hakkında açılan davalarda borçlunun ödeme yükümlülüğü sabittir.

b) Kiracıların Ödeme Sorumluluğu

Kiracı, aidat borcunu ödemekle yükümlüdür. Ancak ödemediği takdirde, ev sahibi bu borcu ödemek zorundadır. Ev sahibi, ödediği aidatları kiracıdan tahsil etmek için dava açabilir.

Örnek Yargıtay Kararları:

  • Yargıtay 18. HD., E. 2015/11619 K. 2016/7490: Kiracının aidat borcunu ödememesi durumunda, ev sahibinin ödediği borcun kiracıdan tahsil edilebileceğine karar verilmiştir.
  • Yargıtay 13. HD., E. 2013/17439 K. 2013/29832: Aidat ödemeyen kiracıya karşı ev sahibinin hakkını arayabileceği vurgulanmıştır.

4. Sorunların Önlenmesi İçin Öneriler

Aidat toplama sürecinde yaşanan sorunları en aza indirmek için şu yöntemler uygulanabilir:

  • Düzenli Bütçe Hazırlığı: Yıllık bütçe toplantılarıyla gelir ve giderlerin açık bir şekilde planlanması.
  • Online Tahsilat Sistemleri: Dijital ödeme yöntemleriyle şeffaflık ve hız sağlanması.
  • Hukuki Danışmanlık: Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun hareket edilmesi için uzman desteği alınması.

5. Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Yükümlülükler

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre:

  • Aidatların belirlenmesi ve tahsili, yönetim planına uygun şekilde yapılmalıdır.
  • Yönetici, düzenli olarak gelir-gider tablosu hazırlamalı ve bu tabloyu maliklere sunmalıdır.
  • Toplantılar usulüne uygun şekilde yapılmalı, alınan kararlar yazılı olarak kayıt altına alınmalıdır.

Bina ve site yönetiminde aidat toplama süreci, hem yöneticiler hem de kat malikleri için önem taşır. Yasalara uygun hareket edilmesi, taraflar arasında güvenin sağlanmasına ve olası sorunların önüne geçilmesine yardımcı olur. Aidat ödemeyenler için hukuki yollar açık ve net bir şekilde tanımlanmıştır. Ancak bu süreçte, profesyonel destek almak ve teknolojinin sağladığı avantajlardan yararlanmak, hem yönetim hem de sakinler için işleri kolaylaştıracaktır.

 

 

 

Aidatını ödemeyen kiracı ve mülk sahibine yönelik apartman yöneticisinin yapması gerekenler

Apartman ve site yönetimleri, aidat borçlarını tahsil ederken 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve ilgili diğer yasal düzenlemelere dayanmak zorundadır. Bu süreçte, hem kiracı hem de mülk sahibi için uygulanacak adımlar dikkatli bir şekilde takip edilmelidir. İşte bu sürecin detaylı bir açıklaması:


1. Aidat Borcunun Tespiti ve İlk Hatırlatma

Aidat borçlarının tespiti, sürecin ilk ve en önemli adımıdır. Kat malikleri kurulu tarafından belirlenen aidat miktarlarının ödenip ödenmediği, düzenli olarak kontrol edilmelidir.

İlgili Kanun Maddesi:

  • Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 20: Kat malikleri, ortak gider ve avans paylarını (aidatları) ödemekle yükümlüdür.

Uygulama:

  1. Borç miktarı ve hangi dönemlere ait olduğu, muhasebe kayıtlarından kontrol edilir.
  2. Kiracı ve/veya mülk sahibine yazılı bir hatırlatma gönderilir. Bu hatırlatma genellikle e-posta, kısa mesaj veya fiziksel posta yoluyla yapılır.

Örnek Hatırlatma:

Sayın [Ad Soyad],

 
[Adres] adresindeki dairenize ait [X] TL tutarında aidat borcunuzun bulunduğu tespit edilmiştir. Borcunuzu en geç [Son Ödeme Tarihi] tarihine kadar ödemenizi rica ederiz.

 
Saygılarımızla,
[Site Yönetimi Adı]

İlk Hatırlatma Yazısı

Sayın …………………….  ,  

 
Yapılan kontrol sonucunda …… adresindeki dairenize ait ….. TL aidat borcunuzun bulunduğu tespit edilmiştir
Borcunuzu en geç ………….. tarihine kadar aşağıdaki hesap bilgilerine yatırmanızı rica ederiz

 
Banka Adı: …………………….   
Hesap No: …………………….  
Açıklama: [Aidat Dönemi ve Adres Bilgisi]  

 
Ödeme konusunda bir sorun yaşıyorsanız, lütfen bizimle iletişime geçiniz

 
Saygılarımızla
[Site Yönetimi İletişim Bilgileri]  

 

2. Resmi İhtarname Gönderimi

İlk hatırlatma sonrası borç ödenmezse, noter kanalıyla resmi bir ihtarname gönderilmelidir. İhtarname, yasal bir uyarı niteliği taşır ve borçlunun ödeme yapmasını teşvik eder.

İlgili Kanun Maddesi:

  • KMK Madde 37: Kat malikleri kurulunun kararlarına uymayan maliklere, noter kanalıyla ihtar gönderilmesi gereklidir.

Uygulama:

  1. Noter aracılığıyla resmi ihtarname hazırlanır ve borçluya tebliğ edilir.
  2. İhtarname, aşağıdaki bilgileri içermelidir:
    • Borcun miktarı
    • Borcun ait olduğu dönem
    • Ödemenin yapılması için tanınan süre (genellikle 7-15 gün)
    • Ödenmemesi halinde yasal işlem başlatılacağı uyarısı

Örnek İhtarname:


 
Sayın [Ad Soyad],

 
[Adres] adresindeki dairenize ait [X] TL tutarındaki aidat borcunuzun, [Aidat Dönemi] dönemine ait olarak ödenmediği tespit edilmiştir. Borcunuzu, işbu ihtarnamenin tarafınıza ulaşmasından itibaren **7 gün içinde** ödemenizi rica ederiz. Aksi takdirde yasal işlem başlatılacaktır.

 
Saygılarımızla,
[Site Yönetimi Adı]

Yada

Noter Onaylı İhtarname Örneği

Sayın …………………….  ,  

 
…………………….   adresindeki dairenize ait …………………….  TL aidat borcunuzun [Aidat Dönemi] dönemine ilişkin olarak ödenmediği tespit edilmiştir

 
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi uyarınca, aidat borçlarının ödenmesi zorunlu olup, aksi takdirde gecikme faizi uygulanacaktır. Bu nedenle, borcunuzu işbu ihtarnamenin tarafınıza ulaşmasından itibaren …………………….   gün içinde** aşağıdaki banka hesap bilgilerine yatırmanızı rica ederiz

 
Banka Adı: …………………….  
Hesap No: …………………….    
Açıklama: [Aidat Dönemi ve Adres Bilgisi]  

 
Belirtilen süre içinde ödeme yapılmaması durumunda, tarafınıza yönelik icra takibi başlatılacağını ve yasal yollara başvurulacağını üzülerek bildiririz

 
Saygılarımızla
[Site Yönetim Temsilcisi Ad Soyad / İmza]  

İcra Takibi Başlatma Öncesi Son Hatırlatma Yazısı

Sayın …………………….  ,  

 
Daha önce size gönderilen ihtarnameye rağmen …………………….  adresindeki dairenize ait …………………….  TL aidat borcunun hala ödenmediği görülmektedir

 
Son bir kez hatırlatmak isteriz ki, bu borç ödenmezse hakkınızda yasal işlem başlatılacaktır. İcra takibi sürecine geçilmeden önce borcunuzu en geç …………………….  tarihine kadar ödemenizi önemle rica ederiz

 
Borcunuzu yatırmak için banka hesap bilgileri
Banka Adı: …………………….  
Hesap No: …………………….  
Açıklama: [Aidat Dönemi ve Adres Bilgisi]  

 
Saygılarımızla

 [Site Yönetim Temsilcisi Ad Soyad / İmza] 

3. İcra Takibi Başlatma

İhtara rağmen borç ödenmezse, yönetim tarafından icra takibi başlatılabilir. Bu aşama, borcun tahsil edilmesi için resmi bir yoldur.

İlgili Kanun Maddesi:

  • KMK Madde 20: Aidat borcunu ödemeyen malikten gecikme faizi talep edilebilir.
  • İcra ve İflas Kanunu Madde 68: İtiraz durumunda alacaklının sulh hukuk mahkemesine başvurma hakkı vardır.

Uygulama:

  1. İcra takibi için borçlunun adresine en yakın icra dairesine başvurulur.
  2. İcra dairesi, borçluya ödeme emri gönderir. Ödeme emrinde şu bilgiler yer alır:
    • Borcun toplam miktarı
    • Gecikme faizi (uygulanıyorsa)
    • Ödeme için tanınan süre (7 gün)
  3. Borçlu, ödeme yapmadığı veya itiraz etmediği takdirde, haciz işlemleri başlatılır.

Örnek Ödeme Emri:


 
Sayın [Ad Soyad],

 
[Adres] adresindeki dairenize ait toplam [X] TL tutarındaki aidat borcunuzu en geç 7 gün içinde ödemeniz gerekmektedir. Aksi takdirde mal varlıklarınıza haciz işlemi uygulanacaktır.

 
Saygılarımızla,
[İcra Dairesi Adı]

4. İtiraz Durumu ve Hukuki Süreç

Borçlu, ödeme emrine itiraz ederse, yönetim sulh hukuk mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Mahkeme, gerekli incelemeyi yaptıktan sonra kararını verir.

İlgili Kanun Maddesi:

  • KMK Madde 10: Kat malikleri, mahkeme kararlarına uymakla yükümlüdür.

Uygulama:

  1. Yönetim, sulh hukuk mahkemesine dilekçe ile başvurarak itirazın iptalini talep eder.
  2. Mahkeme, borçlu tarafın beyanlarını ve delilleri değerlendirir.
  3. Mahkeme kararına göre haciz işlemleri devam eder veya borç tahsil edilir.