Apartman ve site yönetiminde, kat maliklerine yapılacak tebligatlar, yasal sürecin sağlıklı işlemesi açısından büyük bir öneme sahiptir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) tebligat yöntemlerini net bir şekilde düzenler ve bu kurallara uymayan bildirimler geçersiz sayılabilir. Bu blog yazısında, özellikle adres bildirmeyen kat maliklerine nasıl tebligat yapılacağı, sosyal mesajlaşma uygulamaları aracılığıyla yapılan bildirimlerin geçerliliği ve gecikme tazminatlarının nasıl uygulanabileceği gibi önemli konuları ele alacağız.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Tebligat Nasıl Yapılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. ve 42. maddeleri, yönetim ve denetim kurullarının kat maliklerine tebligat yapma yükümlülüklerini düzenler. Bu tebligatlar, özellikle genel kurul çağrıları, işletme projeleri ve denetim raporları için yapılır. Ancak bu tebligatların geçerli sayılabilmesi için elden imzalı veya taahhütlü posta yoluyla yapılması gerekmektedir. Sosyal medya mesajlaşma uygulamaları (WhatsApp, Telegram vb.), SMS ya da e-posta yoluyla yapılan bildirimler hukuken geçerli bir tebligat sayılmaz.
KMK Madde 29 uyarınca, kat maliklerine yapılan genel kurul çağrıları mutlaka yönetim planında belirtilen usule uygun yapılmalıdır. Yani, ya elden imza karşılığı ya da taahhütlü posta ile yapılmış olmalıdır. Sosyal medya veya mesajlaşma uygulamaları ile yapılan bildirimler sadece bir hatırlatma niteliğinde olup resmi tebligat yerine geçmez.
Adres Bildirmeyen Kat Maliklerine Nasıl Tebligat Yapılır?
Adresini yönetimle paylaşmayan kat maliklerine yapılacak tebligatlar ise daha farklı bir yöntem izlemeyi gerektirir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, adresi bilinmeyen kat maliklerine yapılacak tebligat, ilan panosuna asmak suretiyle gerçekleştirilebilir. Bu durumda, kat malikine tebligatın yapıldığını kabul etmek için, ana yapıda ikamet edenler bu bildirimden haberdar sayılır.
Yargıtay kararlarına göre, ilan panosuna yapılan tebligatlarda bazı şartlara dikkat edilmelidir:
- İki şahitle ilan yapılmalıdır: Tebligatın panoya asılması sırasında en az iki kişi bulunmalı ve tebligatın yapıldığına dair tutanak tutulmalıdır.
- İmza ve tarih belirtilmelidir: Tebligatın ilan edildiği tarih ve saat net olarak kaydedilmeli, tebligatı yapan kişiler tarafından imzalanmalıdır.
Bu durum özellikle adresini bildirmeyen veya bilerek adres değişikliği yapmayan kat maliklerine karşı önemlidir. Tebligat Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca, bir bağımsız bölümden faydalanan kişiye yapılan tebligat, o bölümün mal sahibine yapılmış sayılır. Yani, o bağımsız bölümde kiracı ya da mal sahibinin bir yakını oturuyorsa, bu kişiye yapılan tebligat kat malikine yapılmış sayılacaktır.
Sosyal Mesajlaşma Uygulamaları ile Tebligat Yapılabilir mi?
Sosyal medya ve mesajlaşma uygulamaları hayatımızda büyük bir yer tutsa da, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bu platformlar üzerinden yapılan bildirimler resmi tebligat yerine geçmez. WhatsApp, Telegram, e-posta veya SMS ile yapılan bildirimler yalnızca hatırlatma niteliğindedir. Yani, yönetim, bu yollarla kat maliklerini bilgilendirebilir ancak bu bildirimler hukuki bir zorunluluk doğurmaz.
Yargıtay’ın 2008/408 sayılı kararı bu konuda oldukça net: Gecikme tazminatlarının uygulanabilmesi için, işletme projesinin veya genel kurul kararlarının kat malikine elden imza karşılığı ya da taahhütlü posta ile tebliğ edilmesi şarttır. Bu nedenle, WhatsApp, e-posta veya SMS gibi yollarla yapılan bildirimler geçerli sayılmamaktadır.
Gecikme Tazminatı ve Tebligatın Önemi
Gecikme tazminatlarının uygulanabilmesi için, işletme projesinin veya genel kurul kararının kat malikine doğru şekilde tebliğ edilmesi gerekmektedir. Elden imza veya taahhütlü posta ile tebliğ edilmeyen aidatlar veya ortak gider paylarına gecikme tazminatı uygulanamaz. Kat maliki genel kurula katıldıysa ve orada alınan kararlara şahit olduysa, bu durumda ayrıca tebligat yapılmasına gerek kalmaz. Ancak, kat maliki genel kurula katılmamış ve kendisine tebligat yapılmamışsa, bu durumda gecikme tazminatı uygulanamaz.
Yargıtay Kararları: Kat maliklerine yapılacak tebligatlarda dikkat edilmesi gereken bir diğer nokta, noter aracılığıyla yapılan ihtarların geçerliliğidir. Eğer noter ihtarı gönderilmiş ve kat maliki bu ihtarı almışsa, gecikme tazminatı bu tarihten itibaren işlemeye başlayabilir.