Kat Mülkiyeti Hukukunda Yönetim Planı
1. Yönetim Planı Nedir?
Yönetim planı, kat mülkiyeti rejiminin kurucu unsurlarından biridir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.28 uyarınca, yönetim planı; anagayrimenkulün yönetim şeklini, ortak alanların kullanımını, yöneticilerin ve denetçilerin görev, yetki ve ücretlerini düzenleyen, tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğinde belgedir.
Yargıtay Kararı:
Yargıtay 18. HD., 13.03.2017, E.2016/13564, K.2017/2579 kararında yönetim planı, kat mülkiyetinin “anayasası” olarak tanımlanmıştır. Bu tanım, planın hem düzenleyici hem de bağlayıcı özelliğini vurgular.
2. Yönetim Planında Neler Bulunur?
Yönetim planı, ortak yaşamın tüm yönlerini kapsayacak şekilde hazırlanmalıdır. Başlıca unsurlar şunlardır:
- Ortak alanların kullanımı: Bahçe, otopark, merdiven, asansör gibi alanların hangi kurallara göre kullanılacağı, bakım ve temizlik sorumlulukları.
- Aidatların toplanması: Ortak giderlerin hangi esaslara göre paylaştırılacağı, ödeme zamanı, gecikme durumunda uygulanacak faiz ve cezalar.
- Yönetici seçimi ve görevleri: Yönetici atama ve görev süresi, yetki sınırları, denetim mekanizmaları.
- Ortak giderlere katılma oranları: Bağımsız bölümlerin yüzölçümü veya başka kriterler temel alınarak gider paylaşımı.
- Kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri: Ses, görüntü, kullanım ve değişiklik sınırları, ortak alanlarda sorumluluk.
Yargıtay Kararı:
Yargıtay 18. HD., 28.02.2013, E.2012/11414, K.2013/2542:
"Yönetim planında yer alan kurallara aykırı davranış, diğer kat maliklerini bağlar ve sulh hukuk mahkemesinde dava sebebi oluşturur."
3. Yönetim Planı Yapmak Zorunlu Mudur?
Evet. KMK m.12-14 uyarınca, kat mülkiyeti tesis edilebilmesi için yönetim planı, tapu müdürlüğüne sunulacak belgeler arasında yer almak zorundadır. Bu nedenle yönetim planı, kat mülkiyetinin kurucu unsuru niteliğindedir. Yönetim planı olmadan tapuda kat mülkiyeti tescil edilemez.
4. Yönetim Planının Düzenlenmesi ve Tapuya Şerhi
Hazırlanan yönetim planı, tüm kat maliklerinin imzası ile tapuya sunulur ve beyanlar hanesine şerh edilir. Tapuya şerh edilen plan, sadece mevcut kat maliklerini değil, sonradan bağımsız bölüm edinen kişileri de bağlar.
Yargıtay Kararı:
Yargıtay 18. HD., 15.01.2015, E.2014/14755, K.2015/321:
"Tapuya şerh edilen yönetim planı, yalnızca kat maliklerini değil, sonradan bağımsız bölüm edinen kişileri de bağlar."
5. Yönetim Planının Değiştirilmesi
Yönetim planında değişiklik yapılabilmesi için kat maliklerinin beşte dördü (⅘) yazılı onay vermelidir (KMK m.28/son). Salt çoğunluk ile alınan kararlar geçerli sayılmaz.
Örnek:
Yargıtay 18. HD., 24.11.2016, E.2015/18149, K.2016/14232:
"Yönetim planının değiştirilmesine ilişkin karar, maliklerin salt çoğunluğuyla alınmışsa geçerli değildir; değişiklik için ⅘ çoğunluk şarttır."
İstisna: Genel giderlere katılma oranının değiştirilmesi veya binada eğlence yeri (bar, kahvehane, gazino vb.) açılması gibi durumlarda oybirliği gerekmektedir.
6. Yönetim Planının Bağlayıcılığı
Yönetim planı, imzalamış olsun ya da olmasın tüm kat maliklerini, kiracıları ve bağımsız bölümü kullanan kişileri bağlar. Plan hükümlerine aykırı davranışlar mahkeme yoluyla yaptırıma tabi tutulabilir.
Yargıtay Kararı:
Yargıtay 18. HD., 25.02.2014, E.2013/16936, K.2014/3432:
"Yönetim planında öngörülen kurallara aykırı davranan kiracının tahliyesi dahi istenebilir."
7. Yönetim Planının İptali
Yönetim planı, olağan şartlarda iptal edilemez. Ancak iptal edilebileceği durumlar şunlardır:
- Kanuna aykırılık,
- Mülkiyet hakkına müdahale,
- Emredici hükümlerle çelişme.
Yargıtay Kararı:
Yargıtay 18. HD., 03.12.2015, E.2015/13769, K.2015/15832:
"Yönetim planında, bir bağımsız bölüme diğerlerinden farklı aidat yükümlülüğü getirilemez; bu hüküm iptale tabidir."
8. Yönetim Planında Cezai Şart
Yönetim planında, kurallara uymayan kat malikleri veya kiracılar için cezai şart öngörülebilir. Ancak bu cezalar hakkaniyete aykırı olamaz ve ölçüsüz olmamalıdır.
Yargıtay Kararı:
Yargıtay 18. HD., 27.09.2018, E.2016/12457, K.2018/10253:
"Yönetim planında, otoparkı izinsiz kullananlara para cezası öngörülmesi mümkündür. Ancak cezanın fahiş olması halinde mahkeme indirime gidebilir."
9. Sonuç ve Öneriler
Yönetim planı, kat mülkiyeti rejiminin anayasası niteliğindedir. Planın kanuna uygun hazırlanması, gerektiğinde güncellenmesi ve Yargıtay içtihatlarıyla uyumlu olması; apartman ve site yaşamında düzen, huzur ve güvenliği sağlar. Uyuşmazlık durumunda ilk başvurulacak kaynak yönetim planıdır.
Öneri:
- Yönetim planı hazırlanırken profesyonel hukuk desteği alınmalı,
- Kat maliklerinin tüm hak ve yükümlülükleri açıkça tanımlanmalı,
- Planın tapuya şerhi ihmal edilmemeli,
- Değişiklikler için yasal çoğunluk ve oybirliği şartlarına uyulmalıdır.