Modern yaşamın getirdiği toplu konut kültürü, apartman ve site gibi yaşam alanlarında paylaşılan bir düzen gerektirir. Bu düzen, yalnızca kat maliklerinin değil, kiracıların da yasal hak ve sorumluluklarına dayanır. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), bu düzeni sağlamaya yönelik kuralları hem kat malikleri hem de kiracılar için belirlemiştir. Kiracılar için bu düzen, aidat ödemelerinden otopark kullanımına, genel kurulda temsil edilmekten ortak alan kurallarına kadar birçok alanda yükümlülükler içerir.
Bu bölümde, kiracının hakları ve sorumlulukları ile kat maliklerinin yükümlülükleri arasındaki ilişkiyi, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan alınan örneklerle ve detaylı bir anlatımla inceleyeceğiz.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Kiracı ve Kat Maliki Sorumlulukları
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesi, apartman ve site sakinlerinin uyması gereken temel kuralları belirler. Buna göre:
- Komşuluk Hukuku: Kiracılar, apartmanda yaşayan diğer sakinlere karşı komşuluk hukukuna uygun davranmakla yükümlüdür. Gürültü, kötü koku, ortak alanların amacı dışında kullanımı gibi eylemler, bu kuralları ihlal edebilir.
- Ortak Alan Kuralları: Kiracılar, apartman veya site yönetimince belirlenen düzenlemelere uymak zorundadır. Örneğin, otopark düzeni, asansör kullanımı veya çocuk oyun alanlarının kullanımı gibi konular bu kapsama girer.
Bu kuralların ihlali durumunda, kat maliki de kiracısıyla birlikte sorumluluk taşır. Bu nedenle, malikler kiracılarına bu kuralları hatırlatmakla yükümlüdür.
Kiracının Ortak Gider Borçlarından Kat Maliki Sorumlu mudur?
KMK’nın 22. maddesine göre, kiracının bağımsız bölüme ait ortak giderleri ödememesi durumunda, bu borç kat malikinden talep edilebilir. Burada, kiracı ve malik “müşterek ve müteselsil” (birlikte ve ayrı ayrı) sorumlu tutulur.
Örnek Olay:
Bir kiracı 6 ay boyunca aidat ödememiş ve ardından evi boşaltmıştır. Site yönetimi bu borcu önce kiracıdan talep eder; ancak tahsil edilemezse, borç kat malikine yönelir. Bu durumda, kat malikinin yasal süreç başlatması gerekecektir.
Kiracının yükümlülüğü ise kira bedeli oranında sınırlıdır. Yani, demirbaş niteliği taşıyan büyük masraflar kiracıdan talep edilemez.
Demirbaş Masrafları: Dış Cephe Yalıtımı ve Güvenlik Kamerası
Dış cephe yalıtımı, güvenlik kameraları gibi masraflar, genellikle “demirbaş” harcaması olarak nitelendirilir. KMK Madde 20’ye göre bu tür harcamalar kat maliki tarafından karşılanır.
Örnek Olay:
Bir site, dış cephe yalıtımı için her daireden 50.000 TL toplama kararı almıştır. Bu masraf yalnızca kat maliklerine aittir. Ancak kiracılar, bu tür masraflara katılmak zorunda değildir.
Kiracılar Genel Kurul Toplantılarında Oy Kullanabilir mi?
KMK’ya göre genel kurul toplantılarında yalnızca kat malikleri oy kullanabilir. Ancak, kiracı malikten yazılı bir vekalet alırsa, malik adına toplantıya katılarak oy kullanabilir.
Not: Vekaletname için noter onayı şart değildir; yazılı bir belge yeterlidir.
Otopark Kullanımı: Haklar ve Düzenlemeler
Otopark kullanımı, kiracının kira sözleşmesiyle belirlenir. Eğer sözleşmede aksi belirtilmemişse, kiracı otoparkı kullanma hakkına sahiptir. Otopark, bağımsız bölümün eklentisi sayıldığından, bu hak kiracının konumuyla doğrudan ilişkilidir.
Kiracı Aidat Ödeme Yükümlülüğü Ne Zaman Başlar?
Kiracı, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten itibaren aidat ödemekle yükümlüdür. Kiracının daireyi fiilen kullanıp kullanmaması bu yükümlülüğü etkilemez.
Örnek Olay:
Bir kiracı, taşınma sürecini 3 ay ertelemiştir. Ancak kira sözleşmesi başladığı için, bu 3 aylık süre boyunca aidat ödemek zorundadır.
Borçların Yönetimi ve Tahliye Durumları
Kiracı borcunu ödemeden başka bir daireye taşınırsa, eski daireye ait borçlar yeni daireye devredilemez. Ancak, yönetim kat malikine başvurarak bu borcun tahsilini talep edebilir.
Etik Sorumluluk:
Site yönetimi, tahliye sürecinde oluşan borçları kat malikine bildirmek zorunda değildir; ancak bu, yönetimin etik bir sorumluluğudur.
Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve site yaşamında kiracıların hak ve sorumluluklarını net bir şekilde belirlemiştir. Kiracılar, toplu yaşam düzenine uyarak hem kendileri hem de kat malikleri için huzurlu bir yaşam ortamı sağlayabilir. Yönetim tarafından belirlenen kurallara uyulmaması durumunda, kiracılar ve kat malikleri arasında ciddi uyuşmazlıklar yaşanabilir.
Kiracılar ve malikler, KMK’nın ilgili maddelerini anlayarak ve uygulayarak bu tür sorunların önüne geçebilirler.