Türkiye’de apartman ve site yaşamı giderek yaygınlaşırken, kat maliklerinin en çok karşılaştığı konulardan biri de site yönetimi oluyor. Özellikle büyük sitelerde, farklı blokların farklı ihtiyaç ve öncelikleri olması sebebiyle, bazı bloklar kendi yönetimlerini kurmak istiyor. Peki, bu gerçekten mümkün mü? Bu yazıda, hem hukuki dayanaklar hem de uygulamadaki durumlar üzerinden bu konuyu detaylıca ele alacağız.
⚖️ 1. Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Site Yönetimi
Site yönetimi, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) göre şekillenir. Bir sitede birden fazla blok varsa ve bunlar aynı parsel üzerinde yer alıyorsa, bu yapılar hukuken “toplu yapı” statüsüne girer. Bu durumda:
-
Tek bir yönetim planı olur.
-
Tüm bloklar, ortak yönetim altında birleşir.
-
Kat malikleri kurulu, tüm site sakinlerinin katılımıyla oluşur.
-
Yönetici, denetçi gibi görevliler genel kurulda seçilir.
Yani, aynı parselde yer alan blokların bağımsız yönetim kurması hukuken mümkün değildir. Ancak bazı istisnalar olabilir (aşağıda açıklıyoruz).
???? 2. Tapu Durumu: Ayrı Parsel mi, Tek Parsel mi?
Bir bloğun kendi başına yönetim kurabilmesindeki en önemli kriter, tapudaki durumdur:
✅ Bloklar Ayrı Parseldeyse:
-
Her blok bağımsız bir ana gayrimenkul sayılır.
-
Her blok, kendi içinde kat malikleri kurulu oluşturabilir.
-
Bağımsız yönetim kurması mümkündür.
-
Ancak, ortak kullanım alanları (yol, otopark, güvenlik, sosyal alanlar) varsa, bu alanlar için müşterek bir yönetim oluşturulması gerekir.
❌ Bloklar Aynı Parseldeyse:
-
Bloklar “toplu yapı” sistemine girer.
-
Her bloğun ayrı yönetim kurması, mevcut yönetim planı ve genel kurul kararı olmadan mümkün değildir.
-
Ayrılmak için ya diğer maliklerin oy çokluğu gerekir ya da mahkemeye başvurulmalıdır.
???? 3. Yönetim Planı Ne Diyor?
Site yönetiminin çerçevesini belirleyen en önemli belge: Yönetim Planıdır.
-
Tapu müdürlüğünde yer alır.
-
Kat malikleri için bağlayıcı hüküm taşır.
-
Eğer yönetim planında "her blok kendi yönetimini kurabilir" gibi bir madde varsa, bu bir hak doğurabilir.
-
Aksi durumda, site genel kurulu kararıyla değişiklik yapılmalıdır.
Yönetim planında değişiklik yapılabilmesi için tüm kat maliklerinin 4/5'inin (yüzde 80) yazılı onayı gerekir.
???? 4. Blok Ayrılmak İstiyorsa Ne Yapmalı?
Ayrı bir yönetim kurmak isteyen blok aşağıdaki adımları izlemelidir:
-
Tapu ve yönetim planı incelenmeli: Blok, ayrı parselde mi? Yönetim planı ayrılığa izin veriyor mu?
-
Kat malikleri kurulu toplanmalı: Blok içindeki daire sahipleriyle toplantı yapılarak çoğunluk kararı alınmalı.
-
Diğer bloklarla iletişim kurulmalı: Koordinasyon sağlanması gerekiyorsa ortak alanlar için anlaşma yapılmalı.
-
Site genel kuruluna teklif götürülmeli: Ayrılık, diğer maliklerin onayına sunulmalı.
-
Anlaşma sağlanamazsa mahkeme yoluna gidilmeli: Blok, bağımsızlaşma talebiyle dava açabilir. Mahkeme, teknik raporlar ve koşullara göre karar verir.
????️ 5. Mahkeme Kararıyla Ayrılma Mümkün mü?
Evet, mümkündür. Eğer:
-
Blok, diğerlerinden fiziki olarak ayrılabiliyorsa,
-
Ortak alanlara bağımlılığı sınırlıysa,
-
Kendi yönetimini sürdürebilecek kapasitesi varsa,
mahkeme, "fiilen ve hukuken ayrılabilir" diyerek bağımsız yönetim hakkı verebilir.
Ancak bu süreç uzun ve maliyetlidir. Teknik bilirkişi raporları, keşifler ve hukuki süreçler gerekir.
???? Sonuç: Ayrı Yönetim Kurmak Hayal mi Gerçek mi?
| Durum | Ayrı Yönetim Mümkün mü? |
|---|---|
| Aynı parselde, tek tapu | ❌ Zor, genel kurul veya mahkeme gerekir |
| Ayrı parselde, bağımsız tapu | ✅ Evet, daha kolay |
| Yönetim planı ayrılığa izin veriyor | ✅ Koşullu olarak mümkün |
| Ortak alanlar mevcutsa | ⚠️ Müşterek yönetim şart |
???? Tavsiye:
Blok olarak ayrılmak istiyorsanız:
-
Önce tapu kayıtlarını ve yönetim planını inceleyin.
-
Kat maliklerinden yazılı destek alın.
-
Gerekirse hukuki danışmanlık alın.
-
Ortak alanları paylaşmanın yollarını şimdiden planlayın.
Sonuç olarak, bir blok kendi yönetimini kurabilir; ancak bu, hem hukuki hem de fiili bir altyapı gerektirir. Her durumun kendine özgü detayları olduğu için, en doğru yol tapuların incelenmesi ve profesyonel destek alınmasıdır.