Apartman ve Sitelerde Tebligat Nasıl Yapılmalıdır?
Apartman ve site yönetimleri, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Tebligat Kanunu çerçevesinde belirli yükümlülüklere tabidir. Bu yükümlülüklerden biri de, kat maliklerine yapılması gereken tebligat süreçlerinin doğru ve zamanında gerçekleştirilmesidir. Tebligatlar, aidat borçlarından genel kurul toplantılarına kadar birçok konuda önem taşır. Yanlış yapılan tebligatlar hukuki geçersizlik doğurabileceği için bu süreçlerin detaylı olarak anlaşılması gerekir.
Bu yazıda, tebligat süreçlerine dair temel konular, örnek olaylar ve ilgili kanun maddeleri çerçevesinde dikkat edilmesi gereken hususlar açıklanacaktır.
1. Tebliğ Edilmesi Gereken Konular
Kat maliklerine bildirilmesi gereken konular şunlardır:
- Genel Kurul Çağrısı (KMK Madde 29): Genel kurul toplantılarından önce kat maliklerine çağrı yapılması zorunludur. Çağrı, gündem maddeleriyle birlikte açık ve anlaşılır şekilde hazırlanmalıdır.
- Genel Kurul Kararları: Toplantıda alınan kararlar yazılı olarak kat maliklerine bildirilmelidir.
- İşletme Projesi (KMK Madde 37): Yıllık işletme projesi, ortak giderlerin paylaşımı konusunda kat maliklerini bilgilendirir.
- Aidat ve Ortak Gider Bildirimi: Kat maliklerinin ödemekle yükümlü olduğu giderler yazılı olarak iletilmelidir.
- Denetim Raporları: Yönetim ve denetim süreçlerine dair raporlar periyodik olarak paylaşılmalıdır.
2. Tebligat Yöntemleri
Kat Mülkiyeti Kanunu ve Tebligat Kanunu, tebligatın iki temel yöntemle yapılabileceğini belirtir:
- Elden Tebliğ:
- Kat malikine yazılı belge, imza karşılığında teslim edilir.
- Bu yöntem, tebligatın yapıldığını ispatlamak için güvenilirdir.
- Taahhütlü Posta:
- Tebligat, PTT aracılığıyla taahhütlü olarak gönderilir.
- Bu yöntemde, gönderim ve teslim bilgileri kayıt altına alınır.
3. Adresi Bilinmeyen veya Ulaşılmaz Kat Maliklerine Tebligat
Tebligat Kanunu Ek Madde 1, adres bilgisi olmayan veya yurtdışında bulunan kat maliklerine yönelik özel düzenlemeler içerir:
- Apartman Girişine Asma: Adresi bilinmeyen kat maliklerine yapılacak tebligatlar, apartman girişine asılabilir. Ancak bu tebligatın geçerli olabilmesi için şu kurallara uyulmalıdır:
- Tebligat iki tanık huzurunda yapılmalı ve tarih, saat kaydedilmelidir.
- Tanıkların imzası alınmalıdır.
- Kiracıya veya Diğer Oturanlara Tebligat: Bağımsız bölümde oturan kişi kiracı veya başka biriyse, tebligat yine o adrese yapılabilir.
4. Geçersiz Tebligat Yöntemleri
Günümüzde sıklıkla tercih edilen dijital iletişim yöntemleri tebligat açısından geçersiz sayılmaktadır:
- WhatsApp, E-posta, SMS veya Sosyal Medya Yoluyla Tebligat:
Bu yöntemlerle yapılan bildirimler, Tebligat Kanunu'na uygun olmadığından hukuki geçerlilik taşımaz. - Panoya Asma:
Apartman girişine yapılan tebligatların geçerli olabilmesi için usule uygun tanık ve kayıt işlemleri yapılmalıdır.
5. Tebligat Süreçlerinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
- Zamanlama:
- Genel kurul çağrısı en az 15 gün önceden yapılmalıdır.
- Aidat borçları için zamanında bilgilendirme yapılmaması, hukuki uyuşmazlıklara neden olabilir.
- İspat Yükümlülüğü:
- Tebligatın yapıldığını ispat yükümlülüğü yöneticidedir.
- Eldeki belgelerin düzenli arşivlenmesi gereklidir.
6. Kanuni Dayanaklar
- KMK Madde 29: Genel kurul toplantılarının düzenlenmesi ve çağrı usulleri.
- KMK Madde 37: İşletme projesinin hazırlanması ve tebligat yöntemi.
- Tebligat Kanunu Ek Madde 1: Adresi bulunamayan maliklere yapılacak tebligatlar.
Apartman ve site yönetimlerinde tebligat süreçleri, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Tebligat Kanunu’na uygun olarak yürütülmelidir. Yanlış yapılan tebligatlar yöneticileri zor durumda bırakabilir ve kat maliklerinin hak kaybına uğramasına neden olabilir. Bu nedenle, hukuki geçerlilik için tüm tebligat işlemleri usule uygun şekilde yapılmalıdır.
Bu nedenle, tebligat süreçlerinin doğru ve zamanında yapılması önemlidir.